Dacă ai construit fără autorizație într-o zonă protejată, situația este mai strictă decât în cazul unei construcții obișnuite.
Noul Cod al Urbanismului permite regularizarea anumitor construcții, dar regimul general pentru locuințe de până la 150 mp nu se aplică monumentelor istorice, zonelor de protecție ale acestora sau zonelor construite protejate.
Asta înseamnă că primul lucru de verificat este dacă imobilul sau terenul tău se află într-o zonă cu regim de protecție.
Ce înseamnă că imobilul este într-o zonă protejată?
Poate fi vorba despre:
– un monument istoric;
– o construcție aflată în zona de protecție a unui monument;
– o zonă construită protejată;
– un sit arheologic;
– o zonă cu valoare culturală stabilită prin documentațiile de urbanism.
Important este că nu doar clădirea în sine poate avea un regim special.
Poți avea o casă care nu este monument istoric, dar care se află în zona de protecție a unui monument sau într-o zonă construită protejată.
Și în această situație regulile sunt diferite.
Poți obține autorizație de regularizare într-o zonă protejată?
Nu în același regim simplificat aplicabil locuințelor obișnuite.
Art. 301 din Legea 169/2026 spune clar că regularizarea pentru locuințele unifamiliale de maximum 150 mp se aplică doar dacă acestea nu sunt monumente istorice și se află în afara zonelor de protecție ale monumentelor și a zonelor construite protejate.
Asta nu înseamnă automat că orice construcție dintr-o zonă protejată trebuie demolată.
În 2026 există și perioada tranzitorie prevăzută de Cod, în care pot fi analizate și alte categorii de construcții, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.
Dar aici verificările sunt mai stricte și trebuie ținut cont și de legislația specială privind protejarea patrimoniului.
De ce sunt regulile mai stricte în zonele protejate?
Pentru că nu se verifică doar dacă lucrarea este sigură și respectă regulile urbanistice.
Trebuie protejată și valoarea istorică, arhitecturală sau culturală a zonei.
De exemplu, o extindere poate respecta POT-ul și CUT-ul, dar să modifice fațada, volumul sau imaginea unei clădiri într-un mod care nu este acceptat într-o zonă protejată.
La fel, schimbarea acoperișului, închiderea unui balcon sau modificarea golurilor de ferestre poate avea nevoie de verificări suplimentare.
Ai nevoie de aviz de la Direcția pentru Cultură?
În multe situații, da.
Pentru lucrări asupra monumentelor istorice, în zonele lor de protecție sau în zone construite protejate, legislația specială privind patrimoniul continuă să se aplice.
Asta poate însemna că, pe lângă documentația pentru regularizare, trebuie obținute și avize specifice.
De aceea, într-o zonă protejată nu este suficient să verifici doar primăria și regulamentul de urbanism.
Trebuie verificat și regimul de protecție aplicabil imobilului.
Contează ce modificare ai făcut fără autorizație?
Da, foarte mult.
Nu este același lucru dacă ai:
– închis un balcon;
– modificat fațada;
– extins casa;
– construit o anexă;
– schimbat forma sau materialul acoperișului;
– modificat golurile de uși sau ferestre;
– construit un corp nou.
Într-o zonă protejată, chiar și intervențiile care par mici pot afecta imaginea clădirii sau a străzii.
De aceea, trebuie analizat exact ce s-a schimbat față de situația inițială.
Ce se verifică înainte de regularizare?
În primul rând:
– dacă imobilul este monument istoric;
– dacă se află într-o zonă de protecție;
– dacă terenul este într-o zonă construită protejată;
– ce reguli urbanistice se aplică;
– ce modificări au fost făcute;
– dacă lucrarea afectează fațada, volumul sau elemente cu valoare arhitecturală;
– ce avize sunt necesare;
– dacă lucrarea poate fi păstrată în forma actuală.
Abia după aceste verificări se poate spune dacă există o soluție de regularizare.
Ce se întâmplă dacă lucrarea nu respectă regulile zonei protejate?
Depinde de problemă.
În unele cazuri, lucrarea poate fi modificată pentru a respecta condițiile impuse.
De exemplu, poate fi necesară schimbarea unor finisaje, refacerea unei fațade sau modificarea unei extinderi.
Dacă situația nu poate fi adusă la conformitate, se poate ajunge la desființarea totală sau parțială a lucrării.
Noul Cod permite lucrări de conformare atunci când există o soluție tehnică. Dacă cerințele legale nu pot fi îndeplinite, se aplică procedurile de desființare.
Cum afli dacă proprietatea ta este într-o zonă protejată?
Nu te baza doar pe faptul că imobilul „nu pare vechi”.
Trebuie verificat:
– certificatul de urbanism;
– documentația de urbanism aplicabilă zonei;
– lista monumentelor istorice;
– existența unei zone de protecție;
– eventualele reglementări locale pentru zona construită protejată.
O casă obișnuită poate fi afectată de regimul de protecție doar pentru că se află într-un anumit perimetru.
Ce documente sunt utile pentru prima verificare?
Pregătește, dacă le ai:
– actele de proprietate;
– extrasul de carte funciară;
– planul cadastral;
– autorizația și proiectul vechi, dacă există;
– certificatul de urbanism;
– planuri sau relevee;
– orice aviz emis anterior de Direcția pentru Cultură.
Apoi situația din acte trebuie comparată cu ceea ce există efectiv în teren.
Ai o construcție fără autorizație?
Spune-ne care este situația și hai să vedem ce poți face mai departe.
📞 0723 095 532